Schönheitsreparaturen

Welche Schönheitsreperaturen müssen durchgeführt werden? Wenn ein Mietvertrag beendet ist, drehen sich viele Probleme um die Frage, wie die alte Wohnung zu hinterlassen ist. Bei der ÜBERGABE DER WOHNUNG haben Sie hoffentlich ein Protokoll (Wohnungsübergabeprotokoll) angefertigt und unterzeichnen lassen, um den ursprünglichen Zustand zu dokumentieren. Aber auch während der Mietzeit sind sich Mieter unsicher, welche Reparaturen Ihnen selbst, und welche dem Vermieter obliegen. Dabei steht der Begriff Schönheitsreparaturen häufig im Mittelpunkt der Überlegungen. Kaum einer weiß genau, was die Juristen darunter verstehen. Dabei ist die Erklärung des Rätsels gar nicht so schwer.

Was Schönheitsreparaturen sind

Laut Mietvertragsrecht ist grundsätzlich der Vermieter dazu verpflichtet, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§536 BGB). Diese Regelung wird allerdings überwiegend in Mietverträgen dergestalt anders geregelt, dass Mieter anfallende Schönheitsreparaturen durchführen muss. Zunächst einmal ist daher zu klären, was Schönheitsreparaturen eigentlich sind: Grundsätzlich handelt es sich um die Behebung einfacher Abnutzungserscheinungen oder Gebrauchsspuren der Mietsache. Sie umfassen zum Beispiel das Streichen oder Tapezieren von Wänden, Decken, Heizkörpern, Türen, Fenstern und Ähnliches.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen beispielsweise das Schleifen von Parkettböden, Außenanstriche oder Reparaturen an Schlössern oder am Mauerwerk. Abzugrenzen sind Schönheitsreparaturen auch von Maßnahmen, die dazu dienen, die Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch instand zu halten, den so genannten Instandhaltungsreparaturen. Kleinreparaturen müssen Sie ebenfalls nur durchführen, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich vorsieht.

Deshalb sicherheitshalber noch einmal der wichtige Hinweis, wie man spätere Streitigkeiten vermeiden kann: Achten Sie deshalb beim Einzug darauf, ein Wohnungsübernahmeprotokoll zu erstellen. Sie sind grundsätzlich nur für die Schönheitsreparaturen verantwortlich, die auf ihren eigenen Gebrauch zurückgehen. Das Protokoll hilft Ihnen beim Auszug, den damaligen Ist-Zustand zu beweisen und gegebenenfalls etwas Geld zu sparen.

Wann sie durchzuführen sind

Die Schönheitsreparaturen sind dann zu unternehmen, wenn aus Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht. Vermieter versuchen jedoch oft aus Gründen der Klarheit mit Hilfe von Mietvertragsklauseln bestimmte regelmäßige Fristen für Schönheitsreparaturen wirksam zu vereinbaren. Hierin könnte eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter liegen, denn der tatsächliche Renovierungsbedarf muss ebenfalls berücksichtigt werden.

Es genügt also nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes in der Regel nicht, starre feste Fristen verbindlich festzulegen – ein zwangsläufiger Renovierungsbedarf nach einer bestimmten verstrichenen Zeit besteht nicht. Der Mieter muss nachweisen, dass ihm aufgrund besonders pfleglicher Behandlung der Mietsache eine Ausnahme -also eine längere Frist- zustehen könnte.

Eine weitere Mietvertragsklausel, die im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen häufig Verwendung findet, ist die Abgeltungsklausel. Sie sollen für Mieter eine anteilige Kostentragungspflicht für zukünftig noch auszuführende Schönheitsreparaturen bestimmen. Sie sollen bei Auszug des Mieters wirksam werden, falls die letzte Schönheitsreparatur schon einen gewissen Zeitraum zurückliegt. Auch hier gilt das oben gesagte: Wird der Mieter zur anteiligen Kostentragung verpflichtet ohne das tatsächliche Erscheinungsbild der Wohnung zu berücksichtigen, so ist die Klausel unwirksam.

Wie sie durchzuführen sind

Die Frage, wer die Reparaturen durchführen soll, wird in den gesetzlichen Regelungen nicht beantwortet. Es obliegt also Ihrer Entscheidung, ob Sie die Renovierungsmaßnahmen selbst erledigen oder durch Andere erledigen lassen. Wichtig ist aber, dass die abgelieferte Arbeit fachgerecht und von mittlerer Art und Güte ist. Wenn Ihr Mietvertrag eine Klausel beinhaltet, wonach Sie verpflichtet sind Handwerker zu beauftragen, so ist diese Klausel nach herrschender Meinung unter den Juristen vermutlich unwirksam.

Ist eine mietvertraglich vereinbarte Klausel unwirksam, weil Sie den Mieter unangemessen benachteiligt so tritt die gesetzliche Regelung an deren Stelle. Dann wäre der Vermieter selbst verpflichtet Schönheitsreparaturen vorzunehmen. In der Konsequenz wäre der Mieter dann sogar berechtigt, diese Reparaturen zu verlangen.

Wichtig: Wir können Ihnen lediglich Tipps geben und Ihre Aufmerksamkeit für vielleicht unzulässige Vertragsgestaltungen schärfen. Wenn Sie solche Anhaltspunkte anhand der obigen Ausführungen entdecken, sollten Sie sich weiteren fachmännischen Rat einholen, da zur Wertung des Sachverhalts immer die konkrete vertragliche Formulierung entscheidend ist. Bei Schönheitsrepreraturen stehen wir Ihnen mit tatkräftiger Unterstützung durch unser Handwerkerhaus nicht nur beratend zur Seite.